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Kaufen oder Mieten
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| Die Gelegenheit für den Bau oder Kauf von Eigenheimen ist seit vielen Jahren günstig.
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Vier eigene Wände - die ideale Altersvorsorge
- soll ich oder soll ich doch? - |
Die eigenen vier Wände sind wahrscheinlich die einzige Form der Geldanlage, von der Sie schon heute etwas haben. Außerdem ist das eigene Heim eine besonders solide Art der Altersvorsorge.
Zwar haben Eigentümer mit jungen Jahren mit ca. 40% des Nettoeinkommens höhere Wohnkosten als Mieter. Im Alter zahlen sie dann jedoch deutlich weniger als Mieter und verfügen im Alter über mehr freies Einkommen.
Der Grund: Eigentümer sind von steigenden Mieten nicht länger betroffen. Dadurch steht Ihnen später deutlich mehr Geld zur Verfügung. Für den Vergleich zwischen Eigentum und Miete muss aber auch die Rendite der
eigenen vier Wände mit der Rendite aus einer anderweitigen Geldanlage gegenübergestellt werden. Der Ertrag / die Rendite des Eigentümers besteht aus folgenden Faktoren:
Mietersparnis: Eigentümer sparen die Miete, die oft langfristig steigt. Wenn Sie heute 700 € / Monat für Miete ausgeben, zahlen Sie in 30 Jahren insgesamt über 300.00 € an Ihren Vermieter.
Wertersteigerung: Stimmen beim Hauskauf Preis, Bausubstanz und Lage, kann der Eigentümer davon ausgehen, dass die Immobilie mit der Zeit an Wert gewinnt.
Steuervorteil: Die eigenen vier Wände bieten einen oft unterschätzten Steuervorteil. Sämtliche Erträge - ob Mietersparnis, Wertsteigerung oder staatliche Zulagen - sind steuerfrei.
Das Ergebnis: Laut Untersuchungen von der Stiftung Finanztest hat der Eigentümer nach 18 - 20 Jahren erstmals einen Vermögensvorteil. Und wenn das Immobiliendarlehen getilgt ist, baut der Eigentümer seinen
Vermögensvorteil immer schneller aus. Das derzeit niedrige Zinsniveau sollten Sie für die eigenen vier Wände nutzen.
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| Kassensturz |
Am Beginn jeder Finanzierung sollte immer der Kassensturz stehen. Denn nur eine detaillierte Gegenüberstellung der aktuellen Einnahmen und der
Ausgaben auf der einen Seite sowie die Ermittlung der zukünftigen Belastung auf der anderen Seite, stellt sicher, dass die geplante Finanzierung auf einem soliden Fundament
steht.
Bei der Berechnung, wie hoch die Monatsrate für das neue Haus sein darf, sind zwei Methoden möglich. Bei der ersten Methode zieht man vom Monatseinkommen alle Ausgaben für
die Lebenshaltungskosten und monatliche Verpflichtungen ab. Der ermittelte Überschuss zeigt Ihnen, in welcher Höhe Sie sich eine monatliche Belastung für die neue Immobilie
leisten können.
Bei der zweiten Methode ermitteln Sie, wie viel Geld Sie in den vergangenen 12 Monaten durchschnittlich gespart haben. Dieses Geld zuzüglich der bisher bezahlten Kaltmiete
steht zukünftig als Monatsrate zur Verfügung. Wenn klar ist, wie viel Sie maximal im Monat für das Haus zahlen können, können Sie kalkulieren wie hoch der maximale Kredit für das neue Eigenheim sein darf. Die Formel dafür lautet:
| Monatsrate x 12 (Monate) |
= max. Kredithöhe |
| (akt. Zinssatz + 1% Tilgung) |
Beim Kassensturz sollten ein 13. Monatsgehalt oder andere nicht langfristig gesicherten Einnahmen außen vor bleiben und als Reserve dienen. Des Weiteren sollte die staatliche
Eigenheimzulage bei der Berechnung der monatlichen Belastung keine Rolle spielen.
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| Umstieg auf niedrige Zinsen |
Viele Hausbesitzer, die in den 90-ziger Jahren einen Immobilienkredit zu einem festen Zinssatz von 7 oder 8 Prozent abgeschlossen haben,
haben jetzt die Chance umzusteigen und sich langfristig niedrige Zinsen zu sichern. Je nach Altvertrag gibt es jedoch verschiedene Wege, ein teures Darlehen abzulösen. |
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| Günstig umsteigen |
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bzw. nach 10 Jahren kann jeder Darlehensnehmer einen Immobilienkredit teilweise oder ganz kündigen.
Dieses Kündigungsrecht ist heute bares Geld wert, wie folgendes Beispiel zeigt. Ein Hauseigentümer hat vor 10 Jahren einen Kredit über 180.000 € zu einem
Zinssatz von 7 % und 1 % Tilgung, mit einer monatlichen Rate von 1.200 € aufgenommen. Die aktuelle Restschuld beträgt ca. 150.000 €. Durch einen neuen
Kredit mit einer 20 jährigen Zinsbindungsfrist sichert sich der Kreditnehmer niedrige Zinsen von 5 % für die gesamte Restlaufzeit. Mit der neuen Rate
von 1.000 € spart der Kreditnehmer nicht nur 48.000 € (200 € x 240 Monate) sondern er hat auch kein Zinsrisiko mehr.
Tipp: Endet Ihre Zinsbindungsfrist innerhalb des nächsten Jahres, können Sie schon jetzt einen neues Darlehen mit einer zinsfreien Bereitstellung bis zur
Ablösung des Altkredites und mit einem festen Zins für die gesamte Restlaufzeit abschließen. |
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| Forward-Darlehen als Alternative |
Beträgt die restliche Zinsbindungsfrist des Altdarlehens noch 2 oder 3 Jahre ist ein Forward-Darlehen eine gute Alternative.
Auch wenn die bisherige Bank einer Umschuldung nicht zustimmt oder nur gegen eine horrende Vorfälligkeitsentschädigung zulässt, kann jeder Kreditnehmer
damit das aktuelle, niedrige Zinsniveau für seine Hausfinanzierung nutzen. Läuft die Zinsfestschreibung in den nächsten 30 Monaten aus, kann man sich
durch ein Forward-Darlehen die niedrigen Zinsen langfristig sichern. Mit einem Forward-Darlehen hat der Kreditnehmer kein Risiko mehr, dass die Zinsen
bis zum Ende der Zinsbindung wieder steigen und die aktuelle Niedrigzinsphase spurlos an ihm vorübergeht. Je nach Laufzeit bis zur Ablösung des Altkredites
erheben die Banken für ein Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag von ca. 0,02 Prozentpunkte / Monat. Ein Forward-Darlehen mit einer zweijährigen Vorlaufzeit
kostet im Schnitt etwa 0,5 Prozentpunkte mehr und ist damit bei steigenden Zinsen oft günstiger als zu erwarten.
Tipp: Wenn Sie umschulden oder ein Forward-Darlehen abschließen, zahlen Sie für den neuen Kredit in der Regel einen viel niedrigen Zins als bisher.
Konnten Sie die alte Rate problemlos zahlen, nutzen Sie den gewonnenen Spielraum für eine schnellere Tilgung.
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| Geld vom Staat |
Neben der viel diskutierten Eigenheimzulage und den unterschiedlichen Förderprogrammen der Länder können alle Erwerber von Immobilien zinsvergünstigte Darlehen der Kreditanstalt für
Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Ab dem 01. Januar 2005 fördert die KfW mit folgenden 4 Programmen den Erwerb und die Modernisierung von Immobilien sowie energiesparende Immobilien. |
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| Wohneigentumsprogramm |
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Was wird gefördert?
Bau oder Kauf selbst genutzter Wohnungen und Häuser
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Wie wird gefördert?
- zinsgünstige Darlehen für bis zu 30% der Gesamtkosten
- maximal 100.000 €
- Laufzeit bis zu 30 Jahren
- Zinsbindung: 5 oder 10 Jahre
- aktuelle Konditionen unter: www.KfW.de
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Programm Wohnraum modernisieren
(Standard und Öko - Plus) |
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Was wird gefördert?
| Standard: |
allgemeine Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltungen z.B. Einbau eines neuen Bades |
| Öko - Plus: |
Maßnahmen zur Wärmedämmung und Heizungserneuerung
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Wie wird gefördert?
- zinsgünstige Darlehen bis zu 100 Prozent der Investitionskosten
- Laufzeit bis zu 30 Jahren
- Zinsbindung: 5 oder 10 Jahre
- aktuelle Konditionen unter: www.KfW.de
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| Programm Ökologisch Bauen |
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Was wird gefördert?
Bau oder Ersterwerb von Energiespar- und Passivhäusern sowie der Einbau umweltfreundlicher Heiztechnik (z.B. Nutzung erneuerbarer Energie) bei Neubauten
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Wie wird gefördert?
- zinsgünstige Darlehen bis zu 100 Prozent der Investitionskosten
- maximal 50.000 €
- Laufzeit bis zu 30 Jahren
- Zinsbindung: 5 oder 10 Jahre
- aktuelle Konditionen unter: www.KfW.de
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| Programm Solarstrom Erzeugen |
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Was wird gefördert?
Einbau und Erweiterung von Fotovoltaik - Anlagen
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Wie wird gefördert?
- zinsgünstiges Darlehen in Höhe von 30.000 € oder 50.000 € (abhängig vom Energiewert)
- für umweltfreundliche Heiztechnik - zinsgünstige Darlehen in Höhe von 10.000 € je Wohneinheit
- Laufzeit bis zu 30 Jahren
- Zinsbindung: 10 Jahre
- aktuelle Konditionen unter: www.KfW.de
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